“在贫困时代里诗人何为”？荷尔德林在哀歌《面包和酒》（BrodundWein）中如是问。我们今天几乎不能领会这个问题了。我们又怎会想到去把握荷尔德林所给出的答案呢？
贫困时代里诗人何为？“时代”一词在此指的是我们自己还置身于其中的时代……世界黑夜的时代是贫困的时代，因为它一味地就变得更加贫困。它已经变得如此贫困，以至于它不再能觉察到上帝之缺席本身了。由于上帝之缺席，世界便失去了它赖以建立的基础。
——海德格尔《林中路·诗人何为？》
假期的第一天，在淅淅沥沥的秋雨中，翻开学生时代的购书，一本蒙尘十年之久的哲学著作，海德格尔的《林中路》。
那时爱好哲学，沉迷于海氏的浩瀚，还有他那如同诗一般的语言；十年间时而想起“世界黑夜的时代”，但只是模糊的片语只言。
我还是没有读明白。
职业和所学渐行渐远，思虑和书中的记载亦渐行渐远。
断断续续读着海氏艰涩的话语，思绪一如窗外断断续续的雨水，让人充满希望，时而又布满怅惘。遂仿照海氏之风格，写下这样一个命题：
在调控新常态下，房地产营销何为？地产营销人何为？
房地产营销何为？地产营销人能何为？
在顺风顺水的时代，营销不需要做什么。如一则调侃的话语：市场好的时候，在售楼部门口栓条狗就能卖房。
市场好的时候，营销人其贱如狗。
但是营销人觉得有尊严。
这尊严来自于售房部里的购房者，他们如潮水涌来，让空气沸腾，让业绩飘红，让营销人尊严也飘荡起来。
这尊严还来自于被视为“顾问”，他们被叨扰：能否推荐一处合适的房子，能否帮忙找点优惠，能否赏光吃个饭……
营销人神一般的存在。
在逆水逆风的时代，营销又能做什么？依然如那则调侃的话语：市场不好的时候，在售楼部门口栓条狗依然卖不了房。
还是那条狗，它帮着营销人维持秩序，它对那些不怀好意的持白条幅者狗脸相向。
市场不好的时候，营销人其贱不如狗。
营销人毫无尊严。
这尊严在日益稀少的到访中被撕破，这尊严在惨淡成交的业绩里一无是处，这尊严在上级的责骂下，刀刀见血。
这尊严还被电call时候无情冷酷的声音再次羞辱：说了多少遍了，不要给我打电话了，我不买房，你们就没点记性！
房地产营销何为？地产营销人何为？
时代是我们置身其中的时代，我们能否脱离时代谈营销？
在一篇勾勒简明营销史的文章中，20世纪以来的营销被分为4个阶段：
20世纪初，营销的本质在于流通，是“从生产消费到提高系统效率”，这是物品贫乏的时代；
20世纪50年代，营销经历了从生产观念到产品观念的转变，总结出了4P理论；
到了60年代，用户观念突显，实现从产品到顾客的转变；
之后的相当产一段时间，营销进入第四个阶段：存量市场时代，以竞争为导向，商家要占据消费者的心智，必须差异化的竞争。
房地产营销何其幸运，站在后来者的角度，具备后发优势，娴熟的运用既有的理论。
房地产营销人何其不幸，营销对他们来说不再有明确的分阶段，他们既要经受成本管控的限制，又要梳理产品的“卖点”，既要市场调研分析客户，又要确定无疑的寻找目标客群，实现精准营销。
换言之，一百年来经历的不同阶段，地产营销人在短短的二三十年间全都经历；一百年来脉络清晰的“营销史”，在地产营销中变成了组合拳。
历史是简化了的现实，现实是更为复杂的历史。
地产营销人会提及一版报广来电上百、到访数十组的辉煌经历；营销推广公司还会提到以广告化腐朽为神奇的传奇（比如阿那亚从不毛之地成为“中产阶级”的圣地）；拓客公司也会说拉来一大巴车成交十数套的“精准”……
俱往矣，广告曾经解决得了的问题，如今早已失效；一个概念、一句话语改变一部分人认知的时代过去了；（大小）蜜蜂们手持单页站立街头就吸引来访的模式失色了；与分销公司缔结城下之盟……
调控时代，房地产营销何为？
近期住建部公布我国的城镇化率高达63.89%，从整体数字来看，比发达国家80%的平均水平低了16.11%。
但一个细节必须注意：一线城市如北京、上海城镇化率分别达到86.35%和89.6%，但是地区间的不平衡和不充分依然严峻。年5月28日，总理回答中外记者提问时讲到：
中国是一个人口众多的发展中国家，我们人均年收入是3万元人民币，但是有6亿人每个月的收入也就元，元在一个中等城市可能租房都困难，现在又碰到疫情，疫情过后民生为要。
这些低收入人群广泛生活在广大的三四五线城市和农村，从经济实力看，他们已然被排除在了城市化进程之外：让月收入不足元的人进城，脱离汲汲于生的土地，无异于宣布他们的死刑。
这表明，在贫富差距巨大的中国当下，一二线城市的城镇化率达到一定程度后，整个城镇化的进度和后劲已显示出疲态。
城镇化进度放缓，宣告了房地产的时代红利逐步消失。
而雪上加霜的是，针对老城棚户区的改造政策也进行了调整。年8月31日，住建部发布了一份关于城市更新的通知文件，规定规划片区内，拆除面积占比不能高于总面积的20%，拆除、建造的比例也不能大于2，这意味着即便要推动城镇化，也要防止“大拆大建”。如此一来，一些老房子不再拆迁，而是原地改造（加装电梯、环境美化、更新老旧线路和管道等）。那么，棚改货币化安置带来的去库存功能将被大大削弱，棚改的政策红利逐渐式微。
这样的时代，房地产营销何为？
《伊索寓言》里有《驮盐和驮棉花的驴》这样一则故事。
驴子驮着一袋盐过河，不小心身子一歪倒在水里，河水浸在盐袋上，盐化了，驴子觉得很轻。后来驴子驮棉花过河时，为了偷懒它就故意让棉袋往水里浸泡，结果棉花袋越来越重，压得驴子站不起来。
这本是讲给三四岁小孩子听的故事。教育成年人有另外一个说法：驴子的错误，在于主观主义和经验主义。
不少营销人发过这样一段话：这么多年来，唯一没有骗你的就是置业顾问了，他们变着花样让你买房，但凡你买了就赚了。
要表达的意思是：现在我还是劝你买房，不要错过了赚钱的机会。
当初的动机不说也罢，把以前劝客户买房赚了钱的功劳当成自己的，并以此告诫客户（再）买房，这也是犯了主观主义和经验主义的错误。
这样的时代，房地产营销人何为？
发一条又一条的段子，讲一个又一个的“成功故事”，熬制“房子可租但生活不可租”的鸡汤，断章取义传递一项政策带来的“利好”，恶劣天气不失时机的说说有车位的好……
开盘必热销，热销必加推，加推必售罄，明日价格全线上调……这十多年如一日的出现在房地产营销中。多少是形势使然，多少是套路招数？
一直以来，我对这样的行为深恶痛绝。
这显然不是营销，这早已背离了营销初衷。
调控时代，房地产营销何为？我们首先要思考为什么调控。调控就是要让房地产回到本质的轨道上：房住不炒，弱化房子的金融属性。
四万亿救市以来，房地产行业被打捞上岸，但是拖泥带水，这个行业如同海绵也吸收了大量的水分，房子不再是有形的房子，更是套利的工具——得鱼忘筌，得兔忘蹄，谁还会在意房子本身呢？
谁会在意房子本身呢？地产行业不在意，地产从业人员不在意，当击鼓传花的鼓声戛然而止，那朵看似光鲜的花，落在居住者手中，便是无法承受之痛苦、之沉重！
这样的时代，房地产营销何为？
我们要认识到营销的本质：向客户传递生活方式，在客户认可此种生活方式后，推荐合适的产品。
我们要坚信：需求和市场依然存在，只是有待于我们以本真（海氏的词语）的方式去挖掘。
营销不是买卖，营销首先是观念的传递和塑造；营销更不是一次性买卖，一手交钱一手交货后老死不相往来，再次往来便是纷争。
然而，观念的传递和塑造何其难也。但正因为其难，方能就其成：
“你们要努力进窄门。我告诉你们，将来有许多人想要进去，却是不能。”